계약금 중 일부가 지급된 경우와 계약해제

계약금 중 일부가 지급된 경우와 계약해제

  김판묵 변호사

   1.들어가는 말

부동산 매매계약을 하는 경우 매매대금의 10%에 해당하는 금액을 계약금으로 지급하고, 중도금, 잔금 지급 순으로 매매대금을 지급하는 조건으로 하는 것이 일반적입니다. 그리고 매매계약을 체결한 후 당사자 일방이 이행의 착수 이전까지 계약금을 지급한 매수인은 지급한 계약금을 포기하고, 계약금을 지급 받은 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 지급하고 매매계약을 해제할 수 있다는 것은 대체로 알고 있는 사실입니다.

그런데 부동산 매매계약을 체결하면서 계약금 중 일부를 지급하거나 급하게 매매계약을 확정 짓지 못하고 매매계약 체결을 위한 수단으로 ‘가계약금’이라는 표현을 사용하여 돈을 지급한 경우에 매매대금의 10%에 해당하는 계약금을 지급한 경우와 동일하게 적용할 수 있는지 문제됩니다.

 

   2.대법원 판례의 입장

가. 계약금은 매매계약을 체결함에 있어서 어느 일방이 계약위반으로 매매계약이 해제되어 손해배상을 하게 되는 경우를 대비한 ‘배상액의 예정’을 한 것으로 보는데 그 계약금의 액수는 통상 ‘매매대금의 1/10에 상당하는 금액인 것이 사회일반의 상식과 거래의 통념이라고 할 것이므로 이는 ‘사실인 관습’이다(대법원 2015. 10. 15. 선고2015다33755).

나. 계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하나, 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다. 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것입니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결).

매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).

 

   3.검토

가. 위 대법원 각 판례의 법리에 의하면, 계약금 중 일부만이 지급된 경우 매도인이 계약해제를 원하는 경우에는 실제로 수령한 금액만 반환하면 되는 것이 아니라 계약된 계약금의 2배를 지급하여야만 매매계약을 해제할 수 있습니다. 만약 매도인측에서 매매계약해제를 원하는 것이 아니라면 계약금 잔금이행 청구를 요청할 수 있고, 매수인이 계약금 잔금을 이행하지 않으면 매수인의 채무불이행을 이유로 계약금 약정을 해제할 수 있고, 만약 계약금 약정이 없었더라면 주계약(매매계약)을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정되면 주계약(매매계약)을 해제할 수 있습니다.

한편, 계약금의 일부를 지급한 매수인 측에서 계약해제를 원하는 경우에는 지급한 계약금의 일부를 포기하고 계약해제를 할 수 있는 것이 아니라 미지급 계약금 잔금을 지급하고 매매계약을 해제할 수 있다고 보아야 할 것입니다(위 대법원 판례에는 매도인과 관련하여 판시하고 있으나 계약의 구속력이 약화되는 것을 방지하기 위한 대법원 판례의 법리에 의하여 매수인측에서도 약정된 계약금 전액을 지급하고 계약을 해제할 수 있다고 반대해석이 가능합니다).

나. 매매계약을 체결하면서 가계약금조로 돈을 일부 지급하였으나 매매계약의 대상인 부동산의 본질적인 사항이나 중요한 사항에 관하여 구체적으로 의사 합치가 없거나 장래에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법에 관한 합의가 없었던 경우에는 계약의 불성립을 주장하여 매수인은 지급한 가계약금의 반환을 청구할 수 있을 것입니다. 예를 들어 토지의 경우 면적이나 위치, 매매가격을 전혀 특정하지 않고 일단 다른 사람과 계약이 체결되는 것을 막기 위하여 일단 돈을 지급한 경우에 계약의 불성립을 주장하여 반환청구를 할 수 있을 것이나 구체적인 사안마다 개별적으로 판단이 되어야 할 것입니다.

다. 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 계약의 내용에 관한 의사의 합치가 있어야 하고, 이러한 의사의 합치는 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니고, 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여 구체적으로 의사가 합치되거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있으면 충분합니다. 한편 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 않은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 않은 것으로 보는 것이 타당합니다.