부동산매매계약 승소 사례

부동산매매계약시 매수인이 매도인의 대출금을 승계하기로 한 약정의 효력

 

사건개요

갑(의뢰인)은 을(상대방)과을 소유 부동산에 대한 매매계약을 체결하였습니다. 매매 조건으로 을이 구미시산림조합에게 근저당권설정등기를 하고 담보 대출을 받은 대출금채무를 인수하여 잔금으로 지급하기로 하였습니다. 매매잔금 보다 을이 구미시산림조합에게 대출받은 대출금이더 많은 상태였습니다.

갑은 을을 상대로 구미시산림조합의 대출금이 매매잔대금보다 많기 때문에 매매대금의 추가 지급없이 단순이행청구를 하였습니다.

 

​재판진행경과

재판부는 위 매매조건은 대출금채무에 관한 이행인수약정에 해당하므로 갑이 을에게 미지급한 매매잔금이 을의 구미시산림조합대출금보다 적기 때문에 추가적으로 매매대금을 지급함 없이 매매계약에 따라 이전등기를 받을 수 있다고 판단하였습니다.

한편, 을은 매매계약서에 기재되지 않은 사실, 즉 토지를 공장부지 조성하는 것을 조건으로 매매계약을 하였는데 갑이 공자부지 조성을 하지 않아 청구에 응할 수 없고, 공장부지 조성 절차 불이행으로 매매계약이 해지되었다는 주장을 하였는데 재판부는 이를 배척하였습니다.

 

사건쟁점

이 사건의 중요한 쟁점은 부동산 매수인이 매매대금지급방법으로 매도인의 담보대출금채무를 승계하기로 하거나 변제하기로 한 경우 이러한 것이 벌률적으로  어떤 의미를 갖는지 여부입니다.

만약 매수인이 매도인의 대출금을 면책적으로 인수한 것이라고 한다면 매수인이 대출금채무를 모두 변제해야 소유권이전등기청구를 할 수 있을 것입니다.

반면 단순히 이행인수에 해당하면 매도인에게 대출금채무를 변제할 의무가 남아있게 되고, 매수인은 매매대금에서 대출금채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 매도인에게 자금지급 의무를 다하게 됩니다.

특히 매수인은 매매대상 부동산에 근저당권설정등기로 인하여 완전한 소유권을 이전받지 못할 우려가 있는 경우 근저당권이 말소될 때까지 담보한도 금액에 상당한 금액의 지급을 거절 할 수 있고, 피담보채무액을공제한 나머지 금액을 지급받음과 동시에 소유권이전 등기절차의 이행을 구할 수 있습니다.

사건의 경우 매매잔대금보다 대출금채무가 더 많아 매수인은 추가적인 매매대금 지급없이 단순이행을 청구할 수 있었던 것입니다.

 

시사점​

통상적으로 부동산매매계약을 하면서 매도인의 대출금채무를 매수인이 승계하는 대신 매매대금에서 대출금상당금액을 공제하는 형태로 하는 경우가 많습니다.

일반인들 사이에는 별다른 생각없이 그러한 약정을 하겠지만, 법률적으로는 면책적채무인수인지, 아니면 이행인수인지 그 법률적인 의미와 효과가 전혀 달라지게 됩니다.

매도인의 입장에서는 대출금 변제채무를 매매대금 대신 매수인이 인수하도록 한다면, 대출금 채무를 매수인이 전적으로 승계하고 매도인은 면책된다는 내용을 매매계약서에 특약으로 기재하는 것이 바람직합니다.

공인중개사의 입회나 중개하에서도 이러한 내용에 대한 면밀한 검토 없이 매매계약이 체결되는데 매매계약에 있어 대출금을 매매대금으로 대신하려는 경우 상당한 주의가 필요하고 법률전문가와 상의하는 것이 좋겠습니다.