집합건물 관리비채권 소멸시효, 승계인의 부담 범위

1.집합건물에 관리규약이 제대로 갖추어지지 않은 경우 관리단은 관리비를 청구할 수 없을까요?

집합건물이 신축된 후 여러 가지 이유로 관리규약이 제대로 갖추어지지 않아 관리비부과와 관련된 분쟁이 발생하고, 구분소유건물에 대한 관리비가 체납된 상태에서 경매절차가 진행되어 낙찰을 받은 특별승계인에게 전 구분소유자가 연체된 관리비를 청구할 수 있는지가 현실적으로 많은 분쟁이 발생하고 있습니다.

관리규약이 없더라도 집합건물법 제17조, 제25조 제1항에 의하여 관리단은 공용부분에 대한 관리비를 그 의무부담자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있습니다.

 

대법원 2009.7.9. 선고  2009다22266, 22273 판결은 『 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정합이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담한다”,  제25조 제1항은 “관리인은 공용부분의 보존＊관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구＊수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다” 라고 규정하고 있는바, 이에 의하면, 위 법상 관리단은 관리비징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도, 위 법 제25조  제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다고 봄이 상당하다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 벌률 제17조는 “각 공유자는 규약이 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 기타 의무를 부담한다”, 제25조  제1항은 “관리인은 공용부분의 보존＊관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각구분소유자에게 청구＊수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다” 라고 규정하고 있는바, 이에 의하면, 위 법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도, 위 법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다고 봄이 상당하다. 』 라고 판시하고 있습니다.

2. 부과된 관리비가 공용부분에 관한 관리비인지 여부에 대하여 다툼이 있을 경우 어떠한 기준에 의하여 판단해야 할까요?

공용부분에 대한 관리비인지 여부는 원칙적으로 개개의 관리비 항목의 성질, 구체적인 사용내역에 따라 판단되어야 할 것입니다.

공용부분 관리비는 공용부분 그 자체의 직접적인 유지 관리를 위하여 지출되는 비용 뿐만 아니라 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지 관리를 위해 지출되는 비용 중 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지 관리해야 할 필요가 있어 일률적으로 지출하지 않으면 안되는 성격의 비용은 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적으로 구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 모두 공용부분에 대한 관리비로 보아야 합니다. 일반관리비(직원들 인건비, 복리후생비, 연차퇴직충당금, 업무추진비, 직간접비용), 장기수선충당금, 화재보험료, 승강기유지비는 공용부분 관리비에 해당합니다.

부과된 관리비가 공용부분에 관한 관리비인지 여부는 개개의 관리비 항목의 성질 및 그 구체적 사용내역에 따라 판단되어야 할 것이나, 위와 같은 입법 취지에 비추어 볼 때 여기서 말하는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지＊관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지＊관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지＊관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현식적＊구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다 ( 대법원2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결).

3. 관리비 채권의 소멸시효와 특별승계인에 승계되는 관리비와 소멸시효

실무적으로 집합건물의 전소유자가 체납한 관리비를 매수인이나 경매로 취득한 취득자가 납부할 의무가 있는지, 경매로 취득한 취득자가 특병승계인에 해당되는지 쟁점이 되고 있습니다.

관리비 채권은 민법 제163조 제1호의 사용료 기타 1년이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권에 해당하여 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 그리고 각 관리비 채권의 소멸시효는 해당 관리비의 납부기간 다음날로부터 개별적으로 진행합니다.

관리단이 전 소유자를 상대로 관리비 청구를 하여 판결을 받은 것은 판결에 의하여 확정된 채권으로 3년의 단기소멸시효의 적용을 받는 것이 아니라 민법 제165조  제1항, 제178조  제2항에 따라 확정판결일로부터 새로이 10년의 소멸시효가 진행됩니다.

집합건물의 전 입주자가 체납한 관리비가 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되고, 다만 공용부분 관리비 연체료는 특별승계인이 승계하여야 하는 공용부분 관리비에 포함되지 않습니다. 특별승계인의 범위와 관련해서는 포괄승계인, 특정승계인 모두 포함됩니다.

 

집합건물의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, ‘관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.’ 고 규정하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’ 이라 한다) 제28조  제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리,의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조  제1항의 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리,사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지＊관리해서야 하고 그에 대한 적정한 유지＊관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 집합건물의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다(대법원 2001.9.20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조, 대법원 2007.2.22. 선고 2005다6581 판결).

 

민법 제169조는 시효중단의 효력이 당사자 및 그 승계인 간에 미친다고 규정하고 있다. 여기서 당사자라 함은 중단 행위에 관여한 당사자를 가리키고 시효의 대상인 권리 또는 청구권의 당사자는 아니며, 승계인이라 함은 시효중단에 관여한 당사자로부터 중단의 효과를 받는 권리 또는 의무를 그 중단 효과 발생 이후에 승계한 자를 뜻하고 포괄승승계인은 물론 특정승계인도 이에 포함된다 (대법원 1997.4.25.선고 96다46484 판결 등 참조).

원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원심이 시효로 소멸하였다고 판단한 2010.7.4. 이전의 관리비 채권에 대하여는 피고가 이 사건 건물의 구분소유권을 취득하기 이전에 원고가 전 구분소유자인 소외인을 상대로 관리비의 지급을 구하는 소를 제기하여 승소판결을 받았음을 알 수 있으므로, 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고는 소외인으로부터 시효중단의 효과를 받는 체납관리비 납부의무를 그 중단 효과 발생 이후에 승계한 자에 해당하여 시효중단의 효력이 피고에게도 미친다.