법무법인 함지
성공사례
법무법인 함지와 함께한 성공사례를 소개합니다.
민사
부동산 가계약금 반환청구 소송 승소
사건개요
의뢰인(원고)은 2017. 9. 4. 공인중개사의 중개로 피고와 피고 소유의 모텔 건물을 금 860,000,000원에 매수하는 매매계약서를 작성하였고, 당일 계약금 5,000만 원을 지급하였습니다. 작성 당시 급하게 작성한 터라 매매계약서 대신 임대차계약서를 변경하여 계약서를 작성하게 되었는데, 작성된 계약서에는 인쇄된 임대차계약서 견본을 이용하여 '임대차'를 '매매'로, '보증금'을 '매매금액'으로, '임대인'을 '매도인'으로, '임차인'을 '매수인'으로 각 수정하여 작성하였고 매수인란에는 원고의 전화번호만 기재한 채 중도금, 잔금, 부동산의 인도시기는 따로 정하지 않았으며 특약 사항으로 "2017. 9. 5. 매매계약서를 다시 작성하기로 함, 모텔 운영에 필요한 시설 및 비품 포함금액임"이라는 문구를 기재하였습니다.
매매계약서 작성후 약 3개월이 지나도록 원고가 매매계약서를 작성하지 않자, 피고는 2차례에 걸쳐 중도금, 잔금을 지급하지 않으면 계약을 취소하겠다는 문자메세지를 보냈고, 피고는 원고에게 원고가 가계약의 해지를 요구한다면 가계약한 금액을 반환하고 아니면 현재 등기명의자를 찾고 있으니 좀 더 기다려달라는 취지의 내용증명을 보냈습니다.
의뢰인(원고)은 피고에게 지급한 계약금 5,000만 원의 반환을 청구하기 위해 상담을 하였고 법무법인 함지의 김판묵 변호사는 의뢰인이 가지고 온 계약서의 형태, 내용, 작성시기, 특약사항 등을 검토하여 위 계약서의 내용만으로는 부동산매매계약으로 특정되었다고 보기 어렵다는 법적 판단을 하여 계약금 반환청구를 진행하게 되었습니다.
사건쟁점
이 사건의 쟁점은, 의뢰인(원고)과 피고간에 작성된 부동산매매계약서를 근거로 둘 사이 부동산매매계약이 체결되었다고 인정할 수 있는지 여부였습니다. 김판묵 변호사는 아직 부동산매매계약이 체결되기 전의 상태에서 피고에게 계약금을 지급하였고 그러다 본 계약이 체결되지 않았거나 합의해제되었음을 이유로 계약금 5,000만 원의 반환을 청구하였습니다.
이에 대해 피고측은 의뢰인(원고)이 5,000만 원을 지급할 당시 이미 본 계약이 성립되었고, 5,000만 원은 가계약금이 아닌 계약금이다, 설령 가계약금이라 하더라도 원고는 가계약에 따라 본 계약을 체결할 의무가 있는데 정당한 이유없이 본계약을 체결하지 않았으므로 가계약금의 반환을 청구할 수는 없다, 따라서 원고가 지급한 5,000만 원은 계약금으로 몰취되어야한다고 주장하였습니다.
사건해결
재판부는 김판묵 변호사가 주장한 내용을 그대로 받아들여 원고 승소 판결을 내렸습니다. 판결이유를 살펴보면, 매매계약서가 작성되기는 하였으나, ① 특약사항으로 다음날 매매계약서를 다시 작성하기로 한 점, ② 매매계약서에 매도인인 피고의 인적사항은 기재되어 있으나 매수인인 원고의 인적사항은 전화번호만 기재되어 있고 이름, 주민등록번호, 주소가 기재되어 있지 않고 원고의 서명날인도 없는 점, ③ 매매계약서에 계약금만 기재되어 있을 뿐 중도금, 잔금의 액수 및 지급시기, 부동산소유권의 인도 및 소유권이전, 제한물권의 정리 등에 관하여는 전혀 기재되어 있지 않은 점 등에 비추어 보면 이 사건 매매계약서는 다음날 정식계약서의 작성을 전제로 작성한 가계약서로서 부동산에 관한 매매계약의 본 계약이 아직 성립하지 않았다고 봄이 상당하다고 판단하였습니다.
한편, 재판부는 원고가 지급한 5,000만 원이 몰취되어야 한다는 피고 주장에 대하여는 "매매계약서 제6조에 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다"라고 기재된 사실은 인정되나 매매계약서는 인쇄되어 있던 부동산임대차계약서 견본을 이용하여 위와 같은 조항이 인쇄되어 있었고, 원고와 피고 사이에 중도금, 잔금의 액수와 지급시기를 정하지 않아 위 조항이 적용되는 종기를 알 수 없는 점 등에 비추어 보면 원고와 피고 사이에 위 돈을 몰취 가능한 위약금 또는 손해배상액의 예정으로 보기 어렵고 이를 인정할 만한 증거가 없다는 이유로 배척하였습니다.
판결의 의의
부동산매매계약을 할 경우 통상적으로 가계약금, 증거금 등을 지급하고 체결하는 경우가 많습니다. 간혹 공인중개사의 소개로 좋은 물건을 소개받아 물건을 제대로 확인하지 못한 상태에서 급하게 계약을 체결하였는데 짧은 시간내에 매매계약을 파기하거나 해소하여 지급한 돈을 반환받기를 원하는 경우가 있습니다. 이 사건도 의뢰인이 매매계약서를 작성한 후 다음날 다시 매매계약서를 정식으로 작성하기로 하는 특약을 기재할 만큼 긴급하게 계약을 체결하였으나 정상적인 매매계약으로 보기 어려운 사정이 있어 이에 대한 법적 검토를 세밀하게 하여 매매계약 성립을 부정하였고 결국 계약금 전액을 반환받을 수 있었습니다.
의뢰인(원고)은 2017. 9. 4. 공인중개사의 중개로 피고와 피고 소유의 모텔 건물을 금 860,000,000원에 매수하는 매매계약서를 작성하였고, 당일 계약금 5,000만 원을 지급하였습니다. 작성 당시 급하게 작성한 터라 매매계약서 대신 임대차계약서를 변경하여 계약서를 작성하게 되었는데, 작성된 계약서에는 인쇄된 임대차계약서 견본을 이용하여 '임대차'를 '매매'로, '보증금'을 '매매금액'으로, '임대인'을 '매도인'으로, '임차인'을 '매수인'으로 각 수정하여 작성하였고 매수인란에는 원고의 전화번호만 기재한 채 중도금, 잔금, 부동산의 인도시기는 따로 정하지 않았으며 특약 사항으로 "2017. 9. 5. 매매계약서를 다시 작성하기로 함, 모텔 운영에 필요한 시설 및 비품 포함금액임"이라는 문구를 기재하였습니다.
매매계약서 작성후 약 3개월이 지나도록 원고가 매매계약서를 작성하지 않자, 피고는 2차례에 걸쳐 중도금, 잔금을 지급하지 않으면 계약을 취소하겠다는 문자메세지를 보냈고, 피고는 원고에게 원고가 가계약의 해지를 요구한다면 가계약한 금액을 반환하고 아니면 현재 등기명의자를 찾고 있으니 좀 더 기다려달라는 취지의 내용증명을 보냈습니다.
의뢰인(원고)은 피고에게 지급한 계약금 5,000만 원의 반환을 청구하기 위해 상담을 하였고 법무법인 함지의 김판묵 변호사는 의뢰인이 가지고 온 계약서의 형태, 내용, 작성시기, 특약사항 등을 검토하여 위 계약서의 내용만으로는 부동산매매계약으로 특정되었다고 보기 어렵다는 법적 판단을 하여 계약금 반환청구를 진행하게 되었습니다.
사건쟁점
이 사건의 쟁점은, 의뢰인(원고)과 피고간에 작성된 부동산매매계약서를 근거로 둘 사이 부동산매매계약이 체결되었다고 인정할 수 있는지 여부였습니다. 김판묵 변호사는 아직 부동산매매계약이 체결되기 전의 상태에서 피고에게 계약금을 지급하였고 그러다 본 계약이 체결되지 않았거나 합의해제되었음을 이유로 계약금 5,000만 원의 반환을 청구하였습니다.
이에 대해 피고측은 의뢰인(원고)이 5,000만 원을 지급할 당시 이미 본 계약이 성립되었고, 5,000만 원은 가계약금이 아닌 계약금이다, 설령 가계약금이라 하더라도 원고는 가계약에 따라 본 계약을 체결할 의무가 있는데 정당한 이유없이 본계약을 체결하지 않았으므로 가계약금의 반환을 청구할 수는 없다, 따라서 원고가 지급한 5,000만 원은 계약금으로 몰취되어야한다고 주장하였습니다.
사건해결
재판부는 김판묵 변호사가 주장한 내용을 그대로 받아들여 원고 승소 판결을 내렸습니다. 판결이유를 살펴보면, 매매계약서가 작성되기는 하였으나, ① 특약사항으로 다음날 매매계약서를 다시 작성하기로 한 점, ② 매매계약서에 매도인인 피고의 인적사항은 기재되어 있으나 매수인인 원고의 인적사항은 전화번호만 기재되어 있고 이름, 주민등록번호, 주소가 기재되어 있지 않고 원고의 서명날인도 없는 점, ③ 매매계약서에 계약금만 기재되어 있을 뿐 중도금, 잔금의 액수 및 지급시기, 부동산소유권의 인도 및 소유권이전, 제한물권의 정리 등에 관하여는 전혀 기재되어 있지 않은 점 등에 비추어 보면 이 사건 매매계약서는 다음날 정식계약서의 작성을 전제로 작성한 가계약서로서 부동산에 관한 매매계약의 본 계약이 아직 성립하지 않았다고 봄이 상당하다고 판단하였습니다.
한편, 재판부는 원고가 지급한 5,000만 원이 몰취되어야 한다는 피고 주장에 대하여는 "매매계약서 제6조에 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다"라고 기재된 사실은 인정되나 매매계약서는 인쇄되어 있던 부동산임대차계약서 견본을 이용하여 위와 같은 조항이 인쇄되어 있었고, 원고와 피고 사이에 중도금, 잔금의 액수와 지급시기를 정하지 않아 위 조항이 적용되는 종기를 알 수 없는 점 등에 비추어 보면 원고와 피고 사이에 위 돈을 몰취 가능한 위약금 또는 손해배상액의 예정으로 보기 어렵고 이를 인정할 만한 증거가 없다는 이유로 배척하였습니다.
판결의 의의
부동산매매계약을 할 경우 통상적으로 가계약금, 증거금 등을 지급하고 체결하는 경우가 많습니다. 간혹 공인중개사의 소개로 좋은 물건을 소개받아 물건을 제대로 확인하지 못한 상태에서 급하게 계약을 체결하였는데 짧은 시간내에 매매계약을 파기하거나 해소하여 지급한 돈을 반환받기를 원하는 경우가 있습니다. 이 사건도 의뢰인이 매매계약서를 작성한 후 다음날 다시 매매계약서를 정식으로 작성하기로 하는 특약을 기재할 만큼 긴급하게 계약을 체결하였으나 정상적인 매매계약으로 보기 어려운 사정이 있어 이에 대한 법적 검토를 세밀하게 하여 매매계약 성립을 부정하였고 결국 계약금 전액을 반환받을 수 있었습니다.
매매계약을 체결할 경우 '돌다리도 두드려 보고 건너라'라는 속담을 꼭 상기하시어 당사자 인적사항, 매매대상 물건에 대한 부동산등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 대출관계 등을 면밀히 살펴 매매계약을 체결하시고, 법적인 문제가 발생한 경우 신속하게 법률전문가와 상의하여 대응하셔야 합니다. 문자 연락이나 내용증명 등을 함부로 발송하면 그 자체로 법률행위로 인정되어 불측의 손해를 볼 우려가 있으므로 반드시 법률전문가와의 상담을 통해 신중한 자세로 계약을 진행하셔야 합니다.